Mọi thứ tồn tại đều có nguyên nhân. Tuy nhiên, việc tìm ra nguyên nhân của tình trạng cơn sốt bất động sản đang diễn ra ở nhiều tỉnh thành tại Việt Nam lại không đơn giản.
Hiện tượng bong bóng BĐS Việt Nam
Các thành phố bị gọi là "bong bóng" có một điểm chung là tăng dân số nhanh chóng. Điều này bởi vì họ là trung tâm tạo ra nhiều việc làm và thu hút người lao động. Mọi người thường ưa thích sống ở những nơi có việc làm tốt, điều kiện sống tốt, và cơ sở hạ tầng tốt.
Các thành phố như Munich, Frankfurt, và Amsterdam ở châu Âu cũng trải qua tình trạng tăng dân số do là trung tâm kinh tế quốc gia. Có việc làm là chìa khóa quan trọng để thu hút dân số. Nhiều thành phố đã mở rộng ra vùng phụ cận nhưng nhu cầu vẫn cao.
Theo một báo cáo từ UBS, giá nhà so với thu nhập hàng năm của người làm công việc chuyên nghiệp ở các thành phố lớn cần từ 7-20 năm để có thể mua nhà. Đặc biệt cao ở Hong Kong, Singapore, và Tokyo. Điều này thể hiện việc mua nhà khá khó khăn. Một số thành phố khác sử dụng chỉ số giá nhà so với giá thuê để đánh giá tình trạng "bong bóng".
Ở Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, tình trạng tăng dân số đặc biệt hơn. Các thành phố này cũng là trung tâm kinh tế và có nhiều việc làm. Nhưng tài sản đầu tư ở đây hạn chế, chủ yếu là bất động sản và chứng khoán. Thêm vào đó, tham nhũng và tình trạng tài chính không minh bạch gây ra tình trạng thiếu nhà ở so với nhu cầu. Các chính sách thuế cũng chưa đủ để kiểm soát tình trạng đầu cơ và tích lũy tài sản, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Bong bóng BĐS nhân tạo
Hiện tượng sốt bds ở Việt Nam dường như không bình thường. Giá nhà đất tăng lên, nhưng thu nhập người dân và giá thuê không tăng theo, không hợp lý. Có khả năng đây là đầu cơ, tạo sóng ảo. Người "châm ngòi" lan truyền thông tin thuận lợi, thậm chí giả, về tương lai, tạo thị trường ảo. Đất được mua bán nhanh nhưng thực tế vẫn bất biến. Rủi ro là các nhà đầu tư không suy nghĩ kỹ, sợ bỏ lỡ cơ hội, dễ bị lừa.
Nguy cơ lan rộng, nhất là với đòn bẩy tài chính, có thể gây thiệt hại cho vay và tổ chức tín dụng. Giá nhà/ thu nhập cũng có thể so sánh với giá cổ phiếu qua tỷ lệ P/E. Mức P/E cao hợp lý nếu doanh nghiệp tăng trưởng mạnh, nhưng thu nhập người lao động khó tăng bằng lợi nhuận doanh nghiệp.
Quản lý bong bóng bất động sản như thế nào?
Chính vì vậy, nhiều nước luôn thận trọng kiểm soát giá nhà đất để tránh tình trạng căng bong bóng. "Bong bóng" ở đây tức là tăng giá không bền vững, nhưng cũng không thể tránh khỏi mức tăng nhất định. Khi "bong bóng" nổ, giá nhà đất giảm mạnh, gây khó khăn đặc biệt nếu người dân dựa nhiều vào nó để vay tiền.
Chính phủ nhiều nước giảm áp lực tại các thành phố lớn bằng cách phát triển các thành phố vệ tinh và hệ thống giao thông công cộng nhanh chóng nối liền chúng với trung tâm từ khoảng cách xa, để mọi người có thể đi làm mỗi ngày từ cự ly 100-200 km. Thậm chí, còn khuyến khích phát triển các khu đô thị mới ở ngoại ô và dịch chuyển công việc ra khỏi trung tâm thành phố.
➔➔➔ Click xem thêm dự án
https://www.flickr.com/groups/14863707@N21/discuss/72157721919098670/
Việc chính phủ can thiệp để kiểm soát "bong bóng" bất động sản là rất cần, để đảm bảo sự ổn định của kinh tế và giảm bớt khoảng cách về tiếp cận nhà ở giữa các tầng lớp. Ngoài các chính sách quy hoạch, chính phủ còn thể hiện sự ảnh hưởng trực tiếp thông qua việc áp dụng thuế nghiêm ngặt đối với khu vực trung tâm, cùng việc khuyến khích sự phát triển của các vùng ngoại ô và các thành phố quy mô vừa để làm dịu "bong bóng" bất động sản.
